Come agisce e quali sono i compiti dell’amministratore di condominio

Quando si parla di gestione degli immobili e degli spazi comuni, l’amministratore di condominio è una figura di fondamentale importanza, che non può assolutamente mancare. Il suo compito principale è assicurarsi che la convivenza sia pacifica e volta al benessere di ciascun abitante della struttura; senza ovviamente tralasciare l’impegno necessario al corretto mantenimento di ogni parte della struttura, non solo la normale pulizia, ma anche potenziali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Il suo operato è definito dal Codice Civile, che lo obbliga alla gestione di tutti gli spazi comuni della struttura abitativa; corridoi, scale, ascensori e giardini comuni saranno sotto la sua supervisione sotto ogni punto di vista. Inoltre rappresenta i condomini in loro vece, ed ha il potere di sporgere denuncia sia contro terzi che contro gli stessi abitanti. Perché mai un amministratore dovrebbe intentare cause civili contro un condomino? Sicuramente non è una situazione che si verifica spesso, tuttavia può essere necessario prendere provvedimenti urgenti contro una persona che disturba ed influisce in maniera negativa sulla convivenza tranquilla e rispettosa delle regole. Non dimentichiamoci che esso risponde in maniera diretta di tutte le sue azioni, ed è tenuto ad aggiornare un registro contenente tutti gli interventi effettuati durante la sua carica. In questo campo uno dei team di amministratori più preparati è sicuramente Condes, che da svariati anni si occupa proprio del benessere negli spazi co-abitativi e può facilmente essere contattato su condes.it. Andiamo a vedere insieme quali sono i suoi doveri e responsabilità.

(I doveri dell’amministratore di condominio

Ora che abbiamo parlato in maniera esaustiva dei poteri detenuti da questa professione, ci sembra doveroso dare uno sguardo anche ai doveri a cui l’amministratore non può assolutamente sottrarsi. Innanzitutto deve comunicare le proprie generalità ed i dati anagrafici personali e professionali. Essi serviranno a rintracciare l’amministratore in caso di problematiche interne alla struttura che dirige. Avrà anche il compito di specificare il luogo in cui viene riposto il registro di condominio di cui vi abbiamo accennato in precedenza. Il documento non solo conterrà tutte le operazioni da lui svolte, ma potrà anche essere consultabile dalle forze dell’ordine e dagli abitanti stessi del palazzo. Non dimentichiamoci che si tratta di un documento con validità giuridica, la cui falsificazione o manomissione rappresenta reato. Infine è tenuto ad apporre all’entrata della struttura sotto la sua responsabilità un’insegna contenete il nome, il cognome e le modalità di recapito. Anche queste ultime informazioni serviranno a poter chiamare immediatamente l’amministratore qualora si verificassero problemi negli spazi da lui amministrati.

Il percorso formativo dell’amministratore condominiale

Appare evidente che un ruolo professionale così importante deve avere alle spalle una formazione completa e adeguata, che attesti la capacità dell’amministratore ad operare sul campo. Innanzitutto, prima di parlare degli studi necessari, dobbiamo comunicarvi che solo i cittadini esenti da condanne e reati contro la pubblica amministrazione possono intraprendere tale carriera. E’ altresì necessario il diploma di scuola superiore di secondo grado, senza il quale non è possibile cominciare il percorso formativo. Qualora tutti questi requisiti fossero presenti, la persona che intende svolgere il ruolo di amministratore condominiale, dovrà rivolgersi ad un centro formativo riconosciuto a livello nazionale dal Ministero del Lavoro. Il percorso prevede nozioni di teoria e pratica per un totale di 72 ore. Al termine dello studio il futuro amministratore condominiale dovrà sottoporsi ad uno speciale esame abilitativo, che servirà a verificare quanto appreso durante gli studi. Tuttavia non finisce qui, in quanto ogni amministratore condominiale presente in Italia è tenuto ad effettuare per legge aggiornamenti in merito alla propria professione. Solo grazie a questo complesso sistema formativo possiamo disporre di amministratori responsabili e pienamente coscienti dei propri doveri lavorativi.

Descrizione: un’analisi completa di poteri, doveri, responsabilità e formazione dell’amministratore di condominio.

Il direttore dei lavori del fabbricato che ospita l’ufficio postale di Campora San Giovanni il 16 gennaio scorso ha inviato al responsabile del settore urbanistica del comune di Amantea una nota di riscontro a quella dell’ufficio comunale.

La nota è stata inviata per conoscenza al procuratore delle repubblica di Paola, al sindaco di Amantea ed all’amministratore del condominio Perri dove ha sede l’ufficio postale di Campora SG.

Con la detta nota l’ingegnere Conforti, nella qualità di direttore dei lavori di messa in sicurezza dell’immobile di che trattasi, chiede al tecnico del comune di indicare gli articoli di legge che regolamentano le ”sue competenze di responsabile dell’ufficio urbanistica del comune di Amantea sulle attività dell’ufficio di Poste Italiane Spa in Campora san Giovanni e sui rapporti contrattuali privati tra lo stesso ufficio e la proprietà dell’unità immobiliare in cui è ubicato”.

Una richiesta ben strana agli occhi dei camporesi che temevano che lo stato di degrado degli intonaci potesse costituire pericolo per la privata e pubblica incolumità oltre che a costituire “grave incuria, pregiudizio del decoro e della vivibilità umana”

In similare caso riguardante la attuale caserma dei carabinieri di Amantea il marciapiede antistante l’ingresso su va R Mirabelli è stato transennato e lo è ancora.

Per fortuna che l’accesso alla caserma può avvenire anche da altra porta.

Per siffatti casi il sindaco ai sensi del Dlgs 267/2000 può e deve emanare apposita ordinanza finalizzata al ripristino della sicurezza ed eventualmente come prescritto dall’art 54, comma 4, alla esecuzione d’ufficio con spese a carico del contravventore.

Ora i 5000 camporesi accettano che il procuratore sciolga il nodo gordiano.

Per fortuna comunque sembra che le Poste stiano cercando un nuovo immobile.

E comunque a giorni il comune risponderà alla parte.

Quando si parla di anagrafica condominiale si fa riferimento a un documento che può essere considerato una sorta di carta di identità di ciascun condominio. Si tratta, più precisamente, di un registro attraverso il quale si tiene traccia dei dati che riguardano le condizioni di sicurezza dell'immobile, dei dati catastali di tutti gli appartamenti, delle generalità dei proprietari e delle generalità dei titolari di diritti reali di godimento, compresi i conduttori che sono titolari di un contratto di affitto. La tenuta dell'anagrafica condominiale è stata resa obbligatoria dalla cosiddetta riforma del condominio, vale a dire la legge n. 220 del 2012, che ha modificato l'articolo 1130 del codice civile.

Cosa prevede la normativa

Secondo la normativa, il registro deve essere aggiornato tutte le volte che si verifica una variazione: per esempio quando cambiano i dati sulla sicurezza o quando un appartamento viene venduto, passando da un proprietario a un altro. Qualsiasi variazione va comunicata per iscritto all'amministratore di condominio nei 60 giorni successivi alla data in cui si è verificata: per approfondimenti e informazioni in proposito, si può consultare il sito www.retevisure.it, eventualmente richiedendo il supporto di professionisti del settore.

Il soggetto che si deve occupare di aggiornare e di gestire l'anagrafica condominiale in tutti i suoi aspetti è l'amministratore di condominio: egli, in genere, predispone una scheda immobile, vale a dire un modulo che viene consegnato a tutti i proprietari i quali dovranno compilarlo inserendo i propri dati anagrafici (lo stesso vale per gli inquilini in affitto), insieme con i dati catastali dell'appartamento. Nel caso in cui il proprietario di un appartamento non compili la scheda immobile, gli viene spedito con raccomandata con ricevuta di ritorno un sollecito; se anche dopo tale sollecito non arriva risposta, sarà compito dell'amministratore reperire i dati necessari in modo autonomo, per esempio rivolgendosi al Comune. Il proprietario che non fornisce i dati che gli vengono richiesti non deve pagare alcuna sanzione, ma è tenuto a corrispondere il denaro speso per i costi che l'amministratore ha sostenuto per cercare i dati necessari, come indicato dall'articolo 1130 del codice civile.

Quali dati devono essere comunicati

I dati che devono essere forniti per l'anagrafica condominiale sono il nome, il cognome, il codice fiscale, la data di nascita e la residenza del proprietario (o dell'inquilino, nel caso di un contratto di affitto), oltre ai dati catastali che identificano l'appartamento. Quando l'amministratore ha a disposizione i dati forniti dai proprietari, può compilare il registro dell'anagrafe, che andrà conservato con gli altri documenti. Per quel che riguarda le informazioni sulla sicurezza, esse sono quelle che concernono unicamente le parti comuni del condominio, e non i singoli appartamenti.

Ai condomini deve essere fatto sapere dove vengono tenuti i registri contabili e il registro anagrafico: ciascun condomino può presentare una richiesta all'amministratore per la consultazione dei documenti, o eventualmente per ottenerne una copia senza spese (se non quelle necessarie per la realizzazione della copia stessa). La consultazione non può mai essere vietata. 

La sicurezza

Compito dell'amministratore è quello di stilare un inventario degli impianti dell'edificio, per poi accertarsi che essi rispettino le norme in vigore sulla sicurezza, eventualmente con il supporto di professionisti del settore. L'amministratore deve essere munito delle chiavi dei locali delle parti comuni; se gli impianti vengono considerati a rischio, sono danneggiati o si dimostrano obsoleti, egli è tenuto a informare i condomini in maniera tempestiva e ad agire per far sì che il problema venga risolto nel minor tempo possibile. Se si dovessero verificare degli eventi causati da mancata vigilanza, infatti, l'amministratore sarebbe responsabile sia sul piano civile che sul piano penale. 

La normativa antincendio per il condominio

Considerata l'importanza e la delicatezza della materia, sono presenti nel nostro ordinamento giuridico varie norme antincendio a tutela della sicurezza negli edifici costituiti in condomini.

Tale normativa stabilisce, innanzitutto, la presenza obbligatoria di impianti antincendio in tutti gli edifici civili a partire da 12 metri di altezza antincendio (con altezza misurata dal piano terra alla apertura più alta), nonché i requisiti a cui debbono rispondere. L'area di accesso all'edificio ad es. deve possedere adeguate caratteristiche di larghezza, altezza e resistenza, per permettere il corretto avvicinamento delle autopompe dei V.d.F. in caso di intervento. Per gli edifici più alti, poi, deve garantirsi l'avvicinamento delle scale antincendio a tutti i balconi e le finestre di ogni piano. Minuziosi obblighi sono previsti in tema di scale ed ascensori, come la

larghezza e la ventilazione minima, nonché la verifica della resistenza al fuoco dei materiali utilizzati per la loro realizzazione.

I condomini di maggiori dimensioni, inoltre, debbono essere dotati di illuminazioni con alimentazione autonoma, che indichino le vie di fuga in caso di incendio e sfollamento. Ulteriori regole disciplinano il posizionamento delle centrali termiche del condominio e la presenza nell'edificio di idranti antincendio, con indicazione della pressione minima consentita.

Il certificato prevenzione incendi

Vari decreti ministeriali succedutisi nel tempo richiedono il certificato prevenzione incendi per edifici in regime di condominio, relativamente agli impianti per la produzione di calore, alle autorimesse private o pubbliche, ai ricoveri di natanti o aeromobili, ed ai vani ascensori e montacarichi.

Per le centrali di calore e le autorimesse, il certificato ha validità per sei anni dalla data di rilascio e deve essere periodicamente rinnovato a cura e sotto la responsabilità dell'amministratore di condominio. Per le altre attività elencate, invece, il certificato viene rilasciato "una tantum" e non ha scadenza, nè necessità di rinnovo se non intervengano modifiche. La normativa, a fini di semplificazione, prevede che se in un condominio vi siano più attività sottoposte al controllo dei V.d.F., venga rilasciato un solo certificato di prevenzione incendi, seppure con durata ridotta ad anni 3.

Gli obblighi dell'amministratore di condominio non si limitano, peraltro, al conseguimento del certificato ed al suo rinnovo, ma si estendono anche al mantenimento in efficienza delle attività e degli impianti antincendio, senza modificazioni rispetto alla situazione iniziale. Ogni violazione dei suddetti obblighi, comporta l'applicazione di sanzioni amministrative e penali all'amministratore, oltre all'eventuale blocco cautelativo degli impianti interessati.

Normativa antincendio e box condominiali

Per quanto concerne le autorimesse, infine, la normativa antincendio pone criteri diversi per l'assoggettamento a controllo.

Il parametro principale è la superficie, che deve essere superiore ai 300 metri quadri.
In presenza di tale requisito, il box condominiale deve rispettare una serie di regole che riguardano la comunicazione con il resto del fabbricato, le vie di esodo, i sistemi di aerazione naturale e di rivelazione, gli impianti di spegnimento, il sistema di evacuazione del fumo, la classe di resistenza al fuoco e la reazione dei rivestimenti.
In altri casi, invece, viene fatto riferimento al parcamento dei veicoli (superiore a nove o meno) per dettare prescrizioni e regole antincendio specifiche.